В.Ремчуков
О приобретении россиянами недвижимости и земли в Крыму

ответы «Еженедельному журналу»

Уважаемый Владимир Иванович!
Наш журнал готовит публикацию на тему о приобретении россиянами (физическими лицами) жилой недвижимости и земли на ЮБК. Мы были бы Вам признательны за помощь в ответах на перечисленные ниже вопросы или хотя бы часть из них.
*****
С уважением, обозреватель «Еженедельного Журнала»
Сергей Домнин
Издательство «Остров» (Москва) www.naostrove.ru
«Еженедельный журнал» www.ej.ru

Москва. Издательство «Остров».
Обозревателю С.Домнину.

Здравствуйте, уважаемый Сергей Борисович!

Здесь я попытался кратко и не вполне формально ответить на Ваши вопросы, относящиеся к тематическим планам вашего журнала:

1) о приобретении россиянами (физ. лицами) недвижимости и земли в Крыму;

2) о зарабатывании на крымской недвижимости (жилой и коммерческой).

1) Кто покупает недвижимость на ЮБК (по признаку доходов на семью, выходцы из определенных регионов, по профессиональному признаку, иным признакам)? Кто преобладает в среде покупателей (может быть, Украина, Россия, какие регионы) и почему? Как меняется состав покупателей за последние 7-8 лет? Статистика продаж жилой недвижимости по ЮБК за несколько лет в целом и по зарубежным покупателям (в первую очередь из ближнего зарубежья)?

— Основными признаками покупателя крымской недвижимости являются: интернациональность, прагматичная жизнерадостность и уверенность в завтрашнем дне. В том числе и в завтрашнем дне Крыма.

Основная масса этих людей вместо изучения псевдонаучно-популярного ликбеза по маркетингу приезжала в Крым отдохнуть и приобщиться - и (в отличие от не вполне задорного М.Задорнова) от души приобщалась и отдыхала, а на оставшиеся после отдыха деньги прикупала себе что-нибудь для «пожить в Крыму на следующие лета». Среди россиян это были, как правило, представители «среднего класса», но, как правило, не коммерсанты (нефтяники Сибири, моряки Севера, уже не беременные родители - для себя и своих будущих наследников, будущие наследники - для своих стареющих родителей, и др). Однако (!), сейчас уже появляются в числе покупателей и российская олигархия, и российская элита.

Количество упомянутых покупателей монотонно увеличивалось. При этом каждый последующий покупатель был вынужден оказываться (быть и/или становиться) богаче - потому что цены на недвижимость Крыма монотонно росли и растут (в том числе - в сравнении с пиками 90-х).

NB: В настоящее время среди иностранных покупателей недвижимости в Крыму все чаще встречаются граждане Европ и Америк. Прочих иных стран тоже случаются. Россия далеко не столь иностранна и, кажется, потихоньку преобладает. Украина, естественно, тоже присутствует.

При этом, разумеется, основная доля сделок выпадает на сделки с жилой недвижимостью за счет обменных сделок самих крымчан.

2) С какими целями приобретают недвижимость?

— В основном - с целью продолжения жизни (это верно в первую очередь для нас, аборигенов). В остальном - с целью экономии личных средств на личном отдыхе (это верно для иноземного человечества). Впрочем, иногда и с целью зарабатывания денег из воздуха, которым дышим мы и наши незваные, но жданные и любимые гости, - и это все чаще становится верной и беспроигрышной коммерческой целью для обеих упомянутых здесь обобщенных категорий добросовестных приобретателей крымской недвижимости.

3) Цены на стандартное благоустроенное жилье в многоэтажном доме: средние, минимальные, максимальные. Вообще цены средние, минимальные и максимальные без привязки к какому-либо типу жилья. «Рекордные» цены (минимальные и максимальные)? Динамика цен за последние годы (графики, таблички).

— Апрель 2003 г.: цены стандартного жилья и одного кв.м общей площади этого жилья [в УЕх]:

ЯЛТА

Объекты: средняя = 14805; ОбщПл: средняя = 329;

СЕВАСТОПОЛЬ

Объекты: средняя = 17220; ОбщПл: средняя = 313;

СИМФЕРОПОЛЬ

Объекты: средняя = 12500; ОбщПл: средняя = 227;

Min/Max цены:

Объекты = 2600/150000 [УЕ]; ОбщПл = 57/1504 [УЕ/кв.м].

Прирост цен за 1 кв.м в 2003 г. в сравнении с 1 кв.м 2002 г. составил от 18 до 22 процентов.

«Рекордные» цены у недвижимости Крыма - впереди. Динамика цен за предыдущий год на примерах Симферополя, Севастополя и Ялты приведена на графиках.

4) Порассуждайте о ценах: наиболее распространенное жилье, наиболее престижное и дорогое жилье, барахло. Где и почем в долларах за кв.м (или цена квартир с указанием числа комнат и примерной площади).

— Распространенным, престижным и дорогим барахлом может оказаться и стать любое жилье или любой иной объект крымской недвижимости. Варианты зависят от платежеспособности покупателя и от его видения смысла жизни (в Крыму). Из этого формируются и цены: цены в Крыму все чаще определяет спрос («Вам надо - мы подождем»). Исключение - пока и вновь, разумеется, - составляют сделки с жилой недвижимостью из числа обменных сделок самих крымчан. Вместе с тем, вчерашние цены вызывают улыбку у вчерашних покупателей - и слезы у вчерашних продавцов.

См. также ответы на вопросы №№ 1-3.

5) Сколько стоит «3-хкомнатная квартира, 2-й этаж пятиэтажного дома в зеленом массиве Алупки, с/у раздельный, 71 кв.м, две лоджии по 12 кв.м, с видом на море и горы». Приведите еще показательные на Ваш взгляд примеры.

6) Что и в какой мере влияет на стоимость жилья: из чего сделан, удаленность от моря, вид на море (горы, пальмы), что-то еще?

7) Нестандартное жилье: эллинги, дачные дома, старые «халупы» на берегу, что-то еще? Примеры, цены. Сколько стоит дом в районе Партенита, 900 м от берега моря, 3 гаража (очевидно, в расчете на отдых нескольких семей одновременно), хозяйственные помещения составляют цоколь, на 1-ом этаже - 4 комнаты, ванна, туалет, на третьем оборудован солярий, плюс палисадник размером в 1 сотку.

8) Иерархия районов: Алушта, Партенит, Гурзуф, Ялта и др.

— Статистически корректная и репрезентативная, но пока не столь полная, информация есть только по Севастополю, Симферополю и Ялте.

См. также ответы на вопросы №№ 1-4.

9) Условия жизни: вода (в том числе горячая), свет, лифт, освещение вечернее и ночное (на улице и в подъездах) и другое. Только честно.

— Пока не Европа. Зато - Крым. Во веки веков.

См. также ответ на вопросы № 1 и № 15.

10) Регистрация сделок: сложности, сроки, накладные расходы (пошлины или еще что), стоимость услуг риэлторов?

— Никаких специальных сложностей; сроки определяются их стоимостью; пошлины для всех одинаковые (2% от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи); стоимость услуг риэлтеров (пока, как правило, несколько сотен УЕв) включается в цену объекта (исключения могут быть связаны с нетипичными, но необходимыми Сторонам условиями сделки).

11) Земля: продается ли россиянам и особенности продажи, если они есть. Трудно ли купить и что можно купить реально. Разброс цен за кв.м. Динамика цен (может быть графики, таблички). Регистрация прав, сроки, накладные расходы.

— Украинская земля не продавалась иностранцам. Крымская (так получилось) тоже. Она иностранцами покупалась. Как правило, - в аренду, как правило, - на 49 лет. Теперь продается. Бывает - до 1000 УЕв за «сотку», но бывает уже и более. Если же на этой земле (крымской, естественно) находится объект недвижимости (тоже крымский) - то его Собственник будет владеть своей землей пока он будет.

12) Есть ли сезонные колебания цен на недвижимость?

— Уже второй год как нет. Раньше были. Сейчас есть только колебания скорости роста цен. От времени года в явной форме не зависят. Зависеть могут от PR. Изредка.

13) Формальные вопросы: могут ли быть собственниками недвижимости нерезиденты, если да - то какие «накладные» расходы и в чем они выражаются, каковы особенности оформления прав, что с пропиской, с коммунальными платежами (субсидиями), пенсией, медицинским обслуживанием, иные особенности?

— См. ответы на вопросы №№ 1, 10. В целом, все равноценно, но вот с пенсиями приходится решать: или прописка здесь - или пенсия там.

14) Есть ли проблемы во взаимоотношениях с местным населением, чиновниками?

— Проблема общая (глобальная, но решаемая): всем нужны деньги.

15) Может быть, я что-то важное упустил?

— Вы чуть нечаянно не упустили Крым, - одно из самых изумительных мест на Земле. Подобного места на Земле нет - я видел это своими глазами, и я счастлив, что всегда возвращался в Крым из десятков стран (и цивилизованных, и не очень), и десятков прекрасных городов всех четырех полушарий - восточного, западного, северного и южного (эти географии, безусловно, следует дополнить республиками и городами СССР и СНГ. Кавказом, кстати, тоже).

— Отдельный вопрос: сколько стоило минувшим летом в Партените снять однокомнатную квартиру общей площадью 40-45 кв.м с хорошим ремонтом на 5-ом этаже многоэтажного дома (граничит с военным санаторием), с панорамным видом на море и Аю-Даг, с нагревательным баком, телефоном, телевизором, холодильником, приличной мебелью?

— Лучше и не спрашивайте, - вдруг этим летом обхохочетесь.

См. также ответы на вопросы №№ 1-15.

— Насколько распространено приобретение россиянами жилья в Крыму с целью сдачи его в аренду и получения дохода?

— Точные данные недоступны. Навскидку - на одного уезжающего отсюда продавца (пессимиста) - один приезжающий покупатель (оптимист) - он же: потенциальный арендодатель.

См. также ответ на вопрос № 1.

* * *

PS: Совершенно личные комментарии к предложенным вопросам:

В отношении Крыма, равно как и крымской недвижимости, ни академичная, ни отстраненная, ни, тем более, чисто коммерческая позиции не кажутся уместными.

Вдумайтесь, например: домики Чехова, Ахматовой, Цветаевой и другие домики в Крыму есть. А могил таких - нет.

И расстояния до моря здесь измеряются в минутах или, реже, в часах. Примеры: Симферополь-Севастополь, Симферополь-Ялта, Симферополь-Евпатория, Севастополь-Евпатория, Севастополь-Ялта, - в любую сторону - час или час с хвостиком, - на материке не на всякую дачу так быстро приедешь. И географии, опять же, не сравнишь.

А недвижимость Крыма и цены на нее во все времена были и оказывались факторами субъективными, и далеко не первичными - первичен и объективен в Крыму всегда именно Крым, привлекающий и изумляющий своими хмельными флорами, безопасными фаунами и разнообразнейшими ландшафтами.

(Доказательства этой изумительной привлекательности известны, и не раз описаны в научной и не вполне научной литературе. Взять, к примеру, любую из известных в истории историй из истории Крыма, - кто только не пытался привлекать до себя Крым вместе с его недвижимостью. И некоторым-таки это удавалось. Но ненадолго. Или - не навсегда.)

С уважением,
Владимир РЕМЧУКОВ,
Президент Ассоциации «Недвижимость Севастополя».
26 апреля 2003 года.
E-mail: adressat@stel.sebastopol.ua
Тел. +380(692) 544-868.