МНЕНИЕ
Рост цен - случайность или закономерность?
В 2001 году от многих риэлтеров, которые работают на рынке Севастополя менее 1.5-2х лет, доводилось слышать, что рост цен на недвижимость обусловлен повышением благосостояния народа Украины, и это, в свою очередь, вызвано экономическим ростом в нашей стране. По слухам же, которые упорно распространялись теми же агентствами, вот-вот к нам в Крым хлынут россияне с англичанами и начнут скупать землю и недвижимость на ЮБК, в Балаклаве и Севастополе. А цены на недвижимость за 2001-2002 годы действительно выросли в среднем на 110-115%. Это пик цен за всю десятилетнюю историю развития рынка недвижимости в г. Севастополе. Многим, наверное, интересно: как это произошло и что будет дальше?!
Я работаю в данном бизнесе более 10 лет и подобное уже видел. В 1994-1995 г.г., к примеру, однокомнатная квартира улучшенной планировки в районе пр.Острякова или б.Камышовой стоила не более 8000 у.е. (этим летом цена достигала 9000-10000 у.е.) официально в 1995 г. В Севастополе работало не более десяти агентств недвижимости. Многие, как и сейчас, думали что в Украине начался экономический подъем. Квартир продавалось много, соотношение продавец: покупатель было примерно 4:1. Многие в то время решили, что заниматься недвижимостью выгодно, а самое главное - доступно. И агентства недвижимости стали расти как грибы после дождя. Сегодня их число достигло сотни.
А что происходило с экономикой Украины за последние пять лет на самом деле?! Она попросту топталась на месте. Если в странах Восточной Европы, таких как Польше, Венгрии, Чехии, темпы экономического роста составляют 10-12% в год, то в Украине - не более 4% и по данным ООН. Украина по темпам экономического роста за пять лет скатилась с 117 на 119 место в мире и сейчас занимает место по уровню жизни в седьмом десятке. Нас, кстати, опережают не только страны Восточной Европы, но и такие страны, как Тунис, Алжир, не говоря уж об Индонезии или Турции. Так что рост цен на рынке недвижимости более 100% за год при темпах роста экономики не более 4% - это мыльный пузырь, который по всем законам скоро лопнет.
И всё-таки, как всё происходило за период с 1997 по 2002 г.г. в Севастополе? В городе, как и по всей стране, начали открываться агентства недвижимости, т.к. другим бизнесом во многих регионах Украины заниматься было невозможно. По многим причинам: это, прежде всего, полный развал промышленности в начале 90-х годов, несовершенное налогообложение, коррупция местных органов власти. На примере Севастополя видно, что и по сей день не работают многие заводы и фабрики. На других предприятиях (институты, бюджетные организации, армия и флот) заработная плата настолько мала, что о покупке недвижимости не может быть и речи. Возникает вопрос: откуда у населения могут появиться деньги на покупку недвижимости ?...
Наибольшая доля операций с недвижимостью приходится на обмены, чаще всего с ухудшением условий проживания, т.к. многие люди, особенно пенсионеры и граждане с низкими доходами, не в состоянии оплачивать коммунальные услуги. Меньшая часть - это предприниматели, проще говоря, все те, кто занимается бизнесом. За последние 5-7 лет эта прослойка смогла накопить необходимые средства на приобретение недвижимости для себя и своих близких. Последняя, самая маленькая часть потенциальных покупателей, - это обеспеченные граждане других городов Украины и России, которых в Крыму привлекает, главным образом, море. Но эта часть потенциальных покупателей настолько мала, что никакого влияния на рост цен она оказать не может.
Всё оказалось намного проще: не мифические англичане и богатые русские, а простые севастопольские риэлторы, воспользовавшись некоторым затишьем, нарушив все принципы и нормы риэлторских правил, начали любой ценой бороться за прибыль.
Раньше продавец недвижимости обращался в Агентство, заключал договор, агент оценивал данную недвижимость и после продажи по реальной цене брал 5-6% комиссионных, при этом Агентство проводило рекламную компанию и полное оформление сделки по отчуждению недвижимости. За десять лет работы мне довелось общаться с риэлтерами из США, Германии, Италии и Турции - именно так было и происходит сейчас у них. А у нас большинство агентств, особенно те, которые только начали погоню за прибылью любой ценой, перевернули всё с ног на голову. При заключении договора они поливают грязью своих коллег из других агентств, обещают продавцам продать недвижимость дороже, и при этом берут свои проценты и стоимость оформления сверху продажной цены, что, конечно, существенно влияет на рост цен. После таких сказочных обещаний и условий продажи очень трудно убедить продавца выставлять на продажу свою недвижимость по реальной цене и по правилам, которые действуют во всём цивилизованном мире. Главная ошибка начинающих риэлторов, которые идут на поводу продавцов недвижимости, - это отказ от заключения договора на продажу недвижимости со стороны продавца, что приводит к росту цен. Продавец мотивирует нежелание заключить договор с данным Агентством тем, что информация о его недвижимости известна практически всем агентствам, и кто быстрей продаст или приведет покупателя, тот и получит вознаграждение. Как заблуждаются многие риэлторы, слушая такие басни! Как правило, после привода риэлтором покупателя, через некоторое время эта квартира продаётся, но за меньшую цену, т.к. непомерно возросшие комиссионные агентства не устраивают ни продавца, ни покупателя, а доказать, что именно агентство участвовало в поиске покупателя, практически невозможно, т.к. в погоне за прибылью и вследствие неумения правильно работать многие агентства не стремятся заключить договор, чтобы получить эксклюзивное право на продажу. И получается, что в городе продажей одной и той же квартиры (без договора) занимается с десяток агентств и каждое поднимает цену. В результате, мы наблюдаем полную анархию и рост цен на рынке недвижимости. От этого страдают все: и продавцы, которые долго не могут продать или поменять свою недвижимость; и агентства, которые, гонясь за сиюминутной прибылью, обещают продать недвижимость дороже, чем конкуренты. Но закон на рынке прост: спрос рождает предложение. Севастопольцы, те, кто накопил средства, в течение 2001-2002 гг. купили или поменяли свою недвижимость. Мифические англичане и россияне улетучились сами собой. После невероятного роста цены остановились и теперь будут опускаться. А вот готовы ли будут работать в таких условиях все 100 агентств недвижимости г.Севастополя, покажет время.
Бельский Ю.А.,
Директор АН "Меркурий", риэлтор 1991-2002 г.г.
Покупательские предпочтения идут вперед
Рост цен на недвижимость за последнее время произошел не только в Севастополе, но и по всей Укрине, России. Кстати, цены в крупных городах Украины и России продолжают возрастать и сегодня, также как и количество агентств недвижимости.
Ценообразование - это баланс спроса и предложения. Причем здесь операторы рынка - в данном случае риэлторские фирмы? Такого глобального повышения цены всем, большим и малым, сторожилам и молодым агентствам недвижимости, не добиться, при всем желании управлять рынком.
Темп экономического роста за прошлый 2001 г. на Украине составил 17%. А в этом году - действительно 4%, но к прошлому! Все не так уж плохо на Украине. Это о спросе.
Что касается предложений, то цифры говорят сами за себя. В 1998 году база данных агентства недвижимости "Мультидом" состояла из 3 тысячи 500 объектов, а в мае 2002 г. (пик цен) - всего 1 тысячу 800 объектов. Продавцы по многим причинам "заморозили" свои продажи, в том числе просто отказываются - боятся уезжать в другие страны, например, в Россию, Израиль. Видим уменьшение количества предложений в 3 раза, пусть даже при том же спросе. Так что процесс повышения цен на недвижимость совершенно закономерен, а законами экономики риэлторы управлять не могут.
Согласна, что агентств недвижимости много и все они разные. Культура их общения, этические нормы взаимодействия, правила проведения совместных сделок желают быть лучшими. Однако огромная конкуренция порождает качество услуги и демпинг цен на размер своего вознаграждения.
Во многих странах, где услуги тоже оплачивает покупатель, в прайс-листах покупателю называется цена продавца, без наценок. Покупатель дополнительно оплачивает услуги агенства, юриста. Готов ли автор оголить цены своих предлагаемых объектов, зная "желание" наших клиентов хоть за что-нибудь платить. Ведь продавцы даже за свою справку-характеристику платят с надрывом. Ведь это вы, "сторожилы" приучили клиента ни за что не платить. А психология цены и понимание, что за услуги надо платить - для Украинцев не простое испытание. Мы этим занимаемся с первого дня (7 лет) и, пожалуй, из-за разъяснений сторонам сделок "кто и за что платит" зарекомендовали себя на рынке недвижимости "дорогим агенством". Мы не против, мы - за качество услуг и прозрачность цен.
Все же хочу пояснить на цифрах и фактах, кто может покупать или улучшать свои жилища. Условия в городе Севастополе: предприниматели - 24%, Россияне (для отдыха) - 21%, гости из дальнего зарубежья - 7%, моряки - 14%, граждане из других городов Украины (на постоянное место жительство) - 10%. Ухудшают свои жилищные условия с целью получения доплаты - 24% от общего количества сделок. Это статистика сегодняшных плановых сделок на ближайший месяц. Здесь я не вижу угрозы понижения покупательской способности и, как следствие, причин для понижения цен на недвижимость в городе Севастополе.
Сейчас последние 3 месяца идет процесс стабилизации цен, совершенно закономерный (цены не могут рости до бесконечности). Темпы роста цен уменьшатся, но цены не упадут. Кстати, строительный бум в Севастополе, являясь классическим подтверждением укрепления экономического положения, задает тон элитному и качественному жилью. Ведь цены за 1 кв. метр вторичного рынка в квартирах улучшенной планировки стали догонять цены за 1 кв. метр на первичном рынке.
Доступность недорогих кредитов дала возможность покупателю выбирать качественное жилье вторичного рынка улучшенной планировки по более высоким ценам. Предложения устаревших "хрущевок" на сегодняшний день превышает спрос на них и создает иллюзию общего снижения цен на всем рынке недвижимости. Эта же тенденция обсуждалась на последнем сентябрьском 2002 г. семинаре "Передовые технологии риэлторского бизнеса" в городе Одесса.
"Покупательские предпочтения идут вперед" - сказал там вице-президент Совета Российской Гильдии Риэлторов К.Н. Апрелев. В России та же закономерность с ценами на недвижимость: уменьшение общего темпа роста цен. Но роста! Повторяю, снижение цен - лишь "иллюзия" на примерах устаревших проектов. Улучшенные квартиры дорожают, да их просто всем желающим не хватает.
Теперь о главной, как я вижу, теме комментируемой статьи. Автор просто за 10 лет очень устал от конкуренции. Это нормально. Мы все, риэлторы, устали. Конкуренция - это вид экономической БОРЬБЫ, в которой, при наличии равных шансов у конкурентов, верх одерживает более умелая, предприимчивая, способная сторона.
Согласна с автором и кричу вместе с ним о необходимости эксклюзивной формы работы с продавцом и покупателем. О культуре общения клиента со "своим" Агенством, о защите интересов коллег. Так управляют рынком в мире конкуренции для своих же будущих выгод.
Честность, открытость, порядочность, готовность оказать поддержку - таковы должны быть деловые отношения с коллегами-конкурентами.
А может быть вам первому и мудрому предложить сотрудничество или не отказываться от существующих форм совместной работы. Не все так плохо.
В городе существуют Ассоциации риэлторов, проводится учеба молодых специалистов, семинары, практические занятия. Есть возможность обмена опытом, попытка выработать общий язык, знакомство и привыкание к сотрудничеству. А вот есть ли желание и понимание этого? Пусть себя спросит каждый риэлтор.
Доверие между нами не должно быть случайностью, оно должно стать НАВЫКОМ.
Гопода риэлторы!
Давайте учиться побеждать, но не друг друга, а обстоятельства, свою ленность, инертность, амбиции, стремление к сиюминутной выгоде в ущерб перспективе. Это для тех, кто пришел работать не на время. Навсегда.
С уважением
Массальская Наталия Яковлевна,
директор АН "Мультидом",
Председатель Регионального отделения АСНУ, Член Совета АСНУ
