ДЕВЕЛОПМЕНТ И ИНВЕСТИЦИИ —
актуальные направления в риэлтерской деятельности

"В бизнесе существуют две основные проблемы: где взять деньги и куда их вложить". При этом существует распространенное ошибочное мнение, что "были бы деньги, а куда вложить — найдется". Однако тот факт, что количество нуждающихся в деньгах, в несопоставимое количество раз больше количества тех, кто озабочен их вложением доказывает, что психология одних и психология других находятся далеко друг от друга.

C развитием рынка нежилой недвижимости (куда входит коммерческая недвижимость, санаторно-курортная, складская и производственная недвижимость) риэлтерам все чаще приходится сталкиваться с людьми, представляющими интересы развитого бизнеса или инвестиционных компаний.

Давайте попробуем разобраться с тем, что происходит на рынке недвижимости и кому это может быть интересно.

1. Инвестиционный климат на рынке недвижимости Украины и г. Севастополя.

За прошедший год украинская недвижимость зарекомендовала себя как прекрасный инвестиционный инструмент.

Спектр операций с недвижимостью, на которых можно было заработать, был очень широк: от покупки земли под застройку до приобретения офисов с последующей сдачей их в аренду.

По данным, опубликованным в газете "Бизнес" (обобщающим киевские данные), покупка земли под застройку давала за год прирост в 95 и более процентов. Покупка квартиры в кредит — до 49%. Покупка офиса и сдача в аренду — до 43%. Покупка квартиры и сдача ее в аренду — до 38%. Покупка квартиры приносила увеличение капитала на 30%.

Однако, в некоторых регионах эти показатели были выше. Например, анализ ситуации в Севастополе показывает, что 1 доллар, вложенный в жилую недвижимость в январе 2003 года, дал в декабре 2003 года прирост в 83%, а в апреле этого года — уже 1 доллар 68 центов. Если говорить об офисно-торговой недвижимости Севастополя, то 1 доллар, вложенный в январе 2003 года, дал в декабре 2003 года прирост в 1 доллар 27 центов, а в апреле этого года — уже 2 доллара 10 центов. Таким образом, 100-процентный подъем стал фактом на рынке недвижимости, а по некоторым позициям доходность доходила до двухсот процентов.

В чем же причины столь бурного роста? Может, иностранный капитал хлынул в Украину и стал скупать подряд всю недвижимость?

Вот несколько цифр Госкомстата:
• Объемы иностранных инвестиций в экономику Украины в 2003 году выросли почти на 22%, и их общий объем составляет $6,7 млрд.
• Наиболее инвестиционно привлекательными в Украине остаются предприятия оптовой торговли и посредничество в этой сфере — $996,3 млн. (15,0% общего объема инвестиций), предприятия пищевой промышленность и переработка сельскохозяйственных продуктов — $988,3 млн. (14,8%).
• Инвестиции в операции с недвижимостью, сдача внаем и услуги юридическим лицам составили всего $347,9 млн. (5,2%).

Понятно, что такие показатели погоды на рынке недвижимости не сделают. А риэлтерам есть над чем потрудиться для изменения доли операций с недвижимостью в инвестициях. Анализ проведенных сделок в 2003 году в г. Севастополе показал, что 55% составили сделки с участием украинских иногородних покупателей, а также российских граждан, и в 45% сделок покупателями выступали севастопольцы. Таким образом, мы видим, что основными инвесторами — приобретателями недвижимости являются не иностранцы, а наши украинские граждане и, пока незначительно, братья-россияне.

Почему?

В отсутствие серьезных катаклизмов в политической, а, следовательно, и в экономической жизни страны материальное положение населения улучшается. Естественно, люди, имеющие средства, готовы их вкладывать. Вот только во что? Недвижимость является единственно надежным и доходным финансовым инструментом сегодняшнего дня.

Конечно, пессимисты могут правильно возразить о том, что инвестировать в недвижимость рискованно, что скоро будет падение цен, что много случаев с проблемными сделками и т. д. Но для специалистов, владеющих информацией о состоянии рынка недвижимости, многие риски сведены к минимуму.

2. Девелопмент и риэлтерская деятельность — точки соприкосновения.

Последние годы достаточно широкое распространение в Украине получили термины "девелопмент" и "девелоперы". Попробуем разобраться. Девелопмент (development) означает развитие недвижимости — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Девелопмент — это собственно сам процесс создания объекта недвижимости.

Если исходить из этого определения, которое мы взяли из английского источника, то весь инвестиционный процесс — создание недвижимости — и есть девелопмент.

Однако, зачастую компании, называющие себя девелоперами, занимаются только тем, что получают пятна застройки на инвестиционно-тендерной комиссии, а затем перепродают их. Или — сразу, или — через какой-то промежуток времени, в течение которого объект "простаивает".

Другая крайность — многие инвестиционно-строительные компании осуществляют весь цикл девелопмента, включая строительство и последующую реализацию объекта. Они оформляют на себя разрешение на строительство, сами собирают инвесторов, сами проектируют, включая архитектурное проектирование, сами строят (часто только силами своих подразделений) и сами продают квартиры. И даже сами создают кондоминиумы и эксплуатируют созданный объект недвижимости.

Таким образом, многие компании пытаются заниматься несвойственным им делом, отторгая возможность привлечения специализированных фирм. Они не пользуются услугами партнеров по рынку и не всегда могут точно рассчитать последствия своих решений.

Показателен пример риэлтерских компаний, которые сейчас реализуют не более 5—7% всего вновь строящегося жилья. Остальное жилье на первичном рынке реализуют сами строители. Но риэлтеры должны изначально участвовать в строительстве. Ведь они могут более компетентно определить — где нужно построить дом, какое там должно быть соотношение квартир и цены, их структуру и качество.

Процесс можно оптимизировать

Девелопер должен решать такие вопросы, как размещение объекта, будущая продажа, возврат вложенных средств, обоснование целесообразности. Он определяет — где, что и как будет строить генподрядчик, разрабатывает бизнес-план, обеспечивает финансирование.

На нашем рынке так работают немногие. Промышленные и коммерческие объекты строятся, преимущественно, именно по такой схеме. А в секторе жилищного строительства картина совершенно противоположная.

Девелопмент в чистом виде — когда есть четкие финансовые схемы, собственные и привлеченные (кредитные) ресурсы, а выполнение строительных работ поручено независимому генподрядчику по результатам тендера — у нас редок. В подавляющем большинстве случаев налицо совпадение заказчиков-застройщиков и генеральных подрядчиков.

Надо, чтобы каждый занимался своим делом. Заказчики — готовили документацию, строители — строили по договорам подряда, риэлтеры — продавали жилье.

3. Новые финансовые инструменты для инвестиционной деятельности.

Новые законы об ипотечном кредитовании вводят новые механизмы взаимодействия в цепочке "инвестор" — "строитель". Теперь денежные средства инвестора должны аккумулироваться на счетах соответствующих Фондов финансирования строительства или Фондов операций с недвижимостью, создаваемых банками и финансовыми учреждениями.

Смело можно прогнозировать, что таких "фондов" будет создано немало и на рынке недвижимости начнется "охота" за инвестиционно-привлекательными объектами.

Риэлтерам стоит обратить внимание на необходимость тщательного изучения нового законодательства и разработку тактики взаимодействия с новыми игроками на рынке недвижимости. Наличие объединенной информационной базы по объектам недвижимости, систематизированный анализ рынка, профессиональные знания и накопленный опыт делают такую задачу вполне решаемой.