Возможно ли приобрести квартиру самостоятельно?

В №207 газеты "Слава Севастополя" от 07.11.2003 г. опубликована статья "Покупаем квартиру сами". В ней автор, который в газете не указан, разъясняет читателям основной механизм приобретения в собственность квартиры и те возможные "подводные камни", которые могут возникнуть на этом пути. Он предлагает читателям не обращаться к помощи посредников (риэлтеров), а произвести все действия самостоятельно при одном условии: наличии времени. Позволю себе не согласиться с автором данной статьи и усомниться в "полной компетентности" человека, который ранее этим вопросом не занимался и получил на руки таковое подобие инструкции.

Прежде всего, не могу согласиться с автором в той части, что агентства недвижимости, по сути, лишь заманивают покупателей квартир путем предоставления информации (наличие базы данных, возможность быстро получить какой-либо документ, проверка квартиры и т.п.). В любом стаде может быть паршивая овца. Есть адвокаты, которые, попирая основные принципы адвокатской этики (такие как "конфликт интересов" [недопустимость представительства одновременно двух и более клиентов с противоречивыми интересами] и запрет на дачу гарантий клиенту относительно реального результата выполнения поручения), заключают соглашение с клиентом, перед этим оказывая правовую помощь по тому же делу противоположной стороне или заведомо обещают положительный результат по делу. Есть агентства недвижимости, которые в полной мере не информируют клиентов о проблемах с регистрацией (проживанием) лиц, не отдают клиентам документы на квартиру до того момента, пока последние не заплатят штраф за отмену поручения. Однако многие агентства недвижимости работают добросовестно и выполняют взятые на себя обязательства. Автор публикации прав в той части, что действительно никакой типовой ("официальной") формы договора (соглашения) задатка или аванса не существует. При его составлении юристы агентств (они имеются во многих агентствах) руководствуются нормами гражданского законодательства (к примеру, ст.195 ГК Украины). Также отсутствует и типовой договор поручения. Он разнится в том или ином агентстве. Гражданина никто не обязывает подписывать договор с агентством - это его право.

Агентства являются субъектами предпринимательской деятельности со статусом юридического лица и лишь предлагают свои услуги на рынке недвижимости. При этом клиент вправе выбирать агентство и оговаривать с ним дополнительные условия договора поручения. Агентства сами определяют размер вознаграждения за свои услуги, и никто по данному вопросу не вправе давать им какие-нибудь указания или законодательно определять его размер. Если для клиента размер вознаграждения слишком высок, то он может обратиться в другое агентство.

И уж тем более не могу согласиться с автором статьи в том плане, что любой гражданин, не имеющий юридического образования или опыта работы на рынке недвижимости, сможет надлежащим образом проверить "чистоту квартиры". Если предположить, что продавец квартиры действует недобросовестно, то необходимо:

1. Тщательнейшим образом изучить и проанализировать правоустанавливающий документ продавца;

2. Разобраться с несовершеннолетними детьми (орган опеки и попечительства);

3. Получить достоверную информацию (не из справки БТИ) о реальной рыночной стоимости квартиры;

4. Дать правовую оценку произведенной реконструкции жилого помещения и т.д.

Эти и другие нюансы человеку несведущему в полной мере не под силу.

Упомянутое подобие инструкции дает некий общий алгоритм для решения вопроса покупки квартиры без подробной конкретизации каждого действия. Все возможные нюансы, возникающие при подготовке и совершении сделки или последствия ее совершения не может предположить даже юрист. КПД его работы при надлежащем уровне правовой грамотности и в зависимости от объема полученной информации может достигать 90-95%. Если же гражданин занимается всем лично, то КПД не превысит 60%, и многое будет зависеть от Её Величества Удачи. При желании гражданин может обратиться за правовой помощью к независимым юристам (адвокатам), но это повлечет за собой те же материальные расходы, но, возможно, в меньшем размере.

Виктор КОЛТУНОВИЧ,
адвокат


Колонка редактора

В пятничной "Славе Севастополя" довелось прочитать статью, предлагающую всем желающим, при наличии свободного времени, самостоятельно решать вопросы продажи-покупки недвижимости. Причем логических посылов к такого рода деятельности два: стремление сэкономить (не платить посреднику) и, второй, значительно более сомнительный тезис - "подобрать квартиру, проверить ее чистоту, оформить договор и произвести расчеты можно и самостоятельно, причем ничуть не хуже, чем это сделала бы начинающая девочка-риэлтер".

Желание сэкономить, как исключительно здравое, мы обсуждать не будем, хотя заметим, что кто-то покупает брюки в обычном магазине, кто-то в "сэконд хэнде", а кто-то шьет сам из куска ткани, оставшегося от бабушки. То есть, будем исходить из того, что каждый сам способен определить, может ли он выделить часть суммы, и какую именно, за сделанную за него и для него работу.

А вот почему всё риэлерское сообщество Севастополя, включающее в себя лиц, занимавшихся этим видом деятельности еще в советские времена; включающее агентства недвижимости, работающие уже около десятка лет и располагающие высококлассными специалистами; включающее квалифицированных юристов, сертифицированных оценщиков (кстати, каждые 2 года обязанных проходить курсы повышения квалификации и подтверждать свое право на занятие этим видом деятельности); в конце концов, севастопольские курсы риэлтеров, которые за 4 года своего существования подготовили около 200 специалистов для города и 50-и для других регионов Украины - приравнивается к "начинающей девочке-риэлтеру", понять достаточно сложно. Тем более, что многие из них относят себя к противоположному полу.

Честно говоря, издание, чей профессионализм не вызывает сомнений, могло бы с большей долей уважения отзываться о профессионалах в других сферах деятельности.

Что же касается лиц, в достатке обладающих свободным временем, то это, видимо - в основной массе - пенсионеры, а вот они-то, в большинстве своем, вряд ли смогут воспользоваться опубликованными рекомендациями с гарантированно отличным результатом, как по причине достаточно высокой сложности некоторых операций, которые действительно нужно производить (да хотя бы проверка полученных денег), так и по причине того, что эти "рекомендации", с одной стороны, носят неконкретный характер, а с другой стороны, не вполне соответствуют действующему законодательству и нашим реалиям. Что и вполне понятно, поскольку взяты с российского сайта. Кстати, для россиян, особенно для москвичей, они (там, на сайте) действительно могут быть руководством к действию, так как описывают совершенно конкретные шаги.

На наш взгляд, предъявлять претензии любому посреднику можно и нужно в том случае, если он недолжным образом исполняет взятые на себя обязательства (халтурит), скрывает информацию от клиента, в том числе и относительно своего гонорара (обманывает), использует недобросовестную рекламу - обещает то, чего делать не собирается (опять—таки обманывает), но обо всем этом речь не шла.

Михаил Рабинович,
редактор газеты "Недвижимость Севастополя"


на главную   |   другие материалы - оглавление
!!counter!!
Hosted by uCoz