Что год грядущий нам готовит...

Новое в законодательстве в сфере совершения сделок с недвижимостью

Семинар вызвал очевидную заинтересованность риэлторов, и, хотя, далеко не все из них получили ответы на интересовавшие их вопросы, он в существенной мере прояснил ситуацию, в которой все мы окажемся с 1 января 2004 года.

16 января 2003 года ВР после почти десятилетней работы приняла новый Гражданский Кодекс Украины. Этот гражданский кодекс должен вступить в действие с 1 января 2004 года, если не произойдет событий, подобных прошлогодним, когда новый Семейный Кодекс просуществовал только 13 дней, после чего его действие было приостановлено. Сразу скажу, что Министерством Юстиции подготовлен и внесен на рассмотрение ВР законопроект о переносе введения в действие нового ГК (по меньшей мере на полгода). Если это произойдет, то количество проблем, с которыми вам придется столкнуться существенно уменьшится.

Разработчики нового Гражданского Кодекса попытались приблизить его к общеевропейским стандартам. Кодекс содержит массу революционных новелл, которые, если они будут эффективны, позволят в наибольшей степени защитить права и интересы субъектов частного права. Однако, боюсь, что большинство этих новелл разобьётся о не созданную систему их реализации. На данный момент нет не только большинства законов, но даже законопроектов, которые позволили бы реализовать эти нормы.

***

Впервые ГК в ст. 181 определяет понятие недвижимых вещей и дал такое определение, что это земельные участки, а также объекты, размещенные на земельных участках, перемещение которых невозможно без их уничтожения или изменения назначения. Таким образом, земельный участок является первичным объектом недвижимости, а все другие объекты недвижимости, на нем расположенные, хотя формально и не расходятся с ним по правовому статусу, но все-таки их права несколько отличаются. Закладывается новый принцип регистрации, отличный от нынешнего, когда регистрируется объект недвижимости существующий по определенному адресу. Способ регистрации установленный в Земельном Кадастре носит несколько иной характер. На практике это, видимо, означает, что будет перестроена система регистрации прав на объекты недвижимости.

Новым является также то, (это определено статьей 182), что обязательно право собственности, иные вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Если проводить параллель между 182 и другими статьями, получается, что право пользования тоже подлежит государственной регистрации.

Любой юридический факт, который порождает гражданские права и обязанности считается совершенным с момента государственной регистрации. (Это, видимо, снимет вопросы по объектам незавершенного строительства. С точки зрения гражданского права если вещь не завершена и не сдана в эксплуатацию, то право собственности на нее не считается возникшим). Порядок такой регистрации, лицо, которое регистрирует и то, каким образом это будет производиться определяется только законами.

Поскольку закон о государственной регистрации не принят, то с нового года как бы "зависает" даже вопрос о регистрации права собственности на объекты недвижимости, не говоря уже о регистрации других прав, подлежащих этой регистрации.

В новом ГК изменены такие категории, как формы собственности, изменены объекты прав собственности, уточнены понятия возникновения права собственности и его прекращения. Впервые регламентированы ограниченные вещные права. Определены такие права, как право на застройку; право пользования.

Впервые ГК определил первичные и производные способы возникновения права собственности разрешив вопросы с объектом незавершенного строительства. (По новому ГК право собственности для возведенного вновь недвижимого имущества возникает с момента завершения строительства).

В ГК ведена глава, посвященная праву собственности на землю. При этом фактически воспроизводятся положения Земельного Кодекса и земельные участки делаются полноценным объектом купли-продажи. Право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный и подземный слой необходимый для возведения соответствующих сооружений.

Если нововведения станут эффективными, то именно собственники земельных участков получат преимущественное право по отношению к собственникам объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках.

В ГК вводится понятие "усадьба". Под усадьбой понимается земельный участок, если на нем расположен жилой дом с хозяйственно-бытовыми постройками, наземными, подземными коммуникациями и многолетними насаждениями. Новеллой является то, что в этом случае при отчуждении жилого дома считается, что отчуждается и земельный участок.

Вводятся следующие ограниченные вещные права (ст. 395): право владения, право пользования, право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд и право застройки земельного участка. Все эти права являются отчуждаемыми и могут использоваться по тому назначению, по которому хочет собственник права.

Касаясь так называемой "особенной" части гражданского права, касающейся отдельных видов обязательств, хочется сказать, что новый ГК вводит понятие "смешанного договора". Это договор, в котором содержатся элементы разных договоров, например договор найма-продажи.

Вводится понятие договора ренты.

Нововведением является требование государственной регистрации договора найма любого сооружения и иного капитального сооружения. Более того, такой договор подлежит еще и нотариальному удостоверению.

С 1 января 2004 года вступает с силу Закон Украины "О доходах физических лиц" от 22 мая 2003 года № 889-IV и с этого момента утрачивает силу Декрет Кабмина Украины "О подоходном налоге с граждан", который просуществовал более 11 лет.

В новом законе нет разделения граждан на работающих по трудовым книжкам или без них. Вводится единая ставка налога на доходы граждан Украины в размере 13% (по крайней мере в 2004 году). Понятие "необлагаемый налогом минимум" заменяется на понятие "социальная льгота". На данный момент величина социальной льготы равняется 61 гривне 50 копейкам и может применяться при расчетах подоходного налога или налога с доходов физических лиц (вместо 17 грн необлагаемого налогом минимума). По новому закону некоторые категории населения утратили налоговые льготы.

Что касается доходов от продажи имущества, то новый закон в п.п. 4.2.6. определяет, что в общий годовой налогооблагаемый доход включается часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется согласно положениям статей 11-12 этого Закона. Имущество, доходы от которого будут учитываться разделено на движимое и недвижимое. Налогообложение доходов, полученных от реализации движимого имущества начинается с 1 января 2004 года. Налогообложение доходов, полученных от реализации недвижимого имущества регламентируется статьей 11 Закона №889-IV, которая вступает в силу только с 1 января 2005 года.

То есть, с 1 января наступающего 2004 года и на всем его протяжении, при совершении сделок с недвижимостью гражданин будет уплачивать госпошлину и может не беспокоиться о налоге с полученных доходов.

***

Далее мы рассмотрим ситуацию с налогообложением начиная с 1 января 2005 года в том виде, в котором это предусматривает Закон. Необходимо отметить, однако, что ключевое значение для определения налоговых последствий при продаже недвижимости будет иметь дата 1 января 2004 года. Дело в том, что в зависимости от того, когда был получен объект недвижимости в собственность — до 1 января 2004 года или после — зависит порядок расчета налога с доходов.

ЕСЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ НАХОДИЛАСЬ В СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАНИНА ПО СОСТОЯНИЮ на 1 января 2004 года, то Закон предусматривает 2 ставки налога с доходов: 1% от стоимости продаваемого недвижимости и 5%.

Однопроцентная ставка применяется при одновременном соблюдении 3-х условий:

- продаваться должны такие объекты недвижимости, как дом, квартира или комната (включая землю, которая находится под таким объектом, или приусадебный участок),

- продажа осуществляется не чаще одного раза за календарный год,

- общая площадь такого дома, квартиры или комнаты не должна превышать 100 метров.

Во всех остальных случаях применяется ставка 5%:

- для дачных домов, гаражей, мест на гаражных стоянках и пр.; при второй и последующих продажах за календарный год;

- с той доли дохода, которая получена от продажи части дома, квартиры или комнаты, превышающей 100 кв.м.

Если гражданин продал за год два объекта недвижимости или более, то даже если каждый из них в отдельности соответствует вышеперечисленным условиям, то первая продажа будет облагаться налогом по ставке 1%, а вторая и последующие — 5%.

Если же говорить о доходах, получаемых гражданином от систематической продажи недвижимости, то он должен зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности. Постановление Верховного суда Украины от 25 апреля 2003 года №3 характеризует систематичность как осуществление определенной деятельности "не менее чем три раза в течение одного календарного года". То есть совершение сделки третий раз в год считается признаком систематичности.

В п.п. 11.1.3 Закона №889-IV предусмотрено, что доход от продажи объекта недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Однако если эта цена оказывается меньше оценочной стоимости, рассчитанной государственным органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством, то доход определяется исходя из оценочной стоимости. Таким органом на данный момент является БТИ.

ЕСЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОЛУЧЕНА В СОБСТВЕННОСТЬ ПОСЛЕ 1 января 2004 г., то начиная с 1 января 2005 будет применяться более сложный механизм налогообложения при ее продаже.

В общем случае налогом с доходов будет облагаться не доход, а прибыль. Прибыль рассчитывается как разница между доходом, полученным вследствие продажи объекта и расходами, понесенными на его приобретение и уменьшается на 10 процентов в расчете на каждый год владения таким объектом, начиная со второго календарного года, следующего за годом приобретения собственности на такую недвижимость.

Уменьшение на 10% возможно в том случае, если продажа осуществляется не чаще 1 раза в год и объектом продажи выступает дом, квартира, комната.

Указанная прибыль будет облагаться налогом с доходов по общей ставке — до 31 декабря 2006 — 13%, а после этой даты — 15%.

Доходы от продажи объекта недвижимого имущества определяются исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, но не меньше оценочной стоимости, рассчитанной государственным органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством.

Расходы определяются по стоимости, указанной в нотариально удостоверенном договоре, а если объект недвижимости сооружался, то по оценочной стоимости, рассчитанной тем же органом.

В любом случае налог с доходов будет не менее суммы минимальной заработной платы, установленной на 1 января года в котором происходит отчуждение недвижимости.

Доходы, полученные от продажи недвижимости не будут включаться в декларацию, не будут пересчитываться и будут окончательными.

Видимо гражданам, имеющим возможность до конца года оформить приватизацию жилья или дарственную, есть смысл сделать это. В будущем, налоги на доходы, полученные от возможной продажи этого жилья в последующие годы будут существенно выше, если эти документы будут оформлены после 1 января 2004 г.