Вспомогательные помещения и улучшения в многоквартирном доме

Тема данной публикации в настоящее время более, чем актуальна. Многим из читателей наверняка приходилось решать в своих многоквартирных домах вопросы о даче согласия на осуществление собственником одной из квартир каких-либо улучшений (надстройки, перестройки (реконструкции), переоборудования и т.п.) этажей, балконов, мансард и других объектов, а также вопросы, связанные с арендой вспомогательных помещений домов и их выкупом. В прошлом году Конституционный Суд Украины вынес весьма важное решение по этим вопросам. Об этом решении, действующем законодательстве, его толковании и применении на практике пойдет речь в предлагаемой вниманию читателей статье. 02.03.2004 г. Конституционный суд Украины (далее по тексту — «КСУ») вынес решение по делу №1—2/2004 (решение №4-рп/2004 по делу о праве собственников на вспомогательные помещения многоквартирных домов).

В соответствии с данным решением КСУ на основании ст.ст.147, 150 Конституции Украины дал официальное толкование положений части первой ст.1, пункта 2 ст.10 закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» следующим образом:

1. Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки и т.д.) передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него.

2. Собственник (собственники) неприватизированных квартир многоквартирного дома является сособственником (сособственниками) вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир.

3. Вопросы относительно согласия сособственников вспомогательных помещений на надстройку этажей, благоустройство мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий, относительно вспомогательных помещений (аренда и др.) решаются в соответствии с закономи Украины, которые определяют правовой режим собственности.

Закон Украины «О собственности» от 07.02.1991 г. №697-XII определяет лишь формы собственности в Украине (частная, коллективная, государственная), субъектов права собственности (народ Украины, граждане, юридические лица и государство), основания возникновения и осуществления права той или иной формы собственности, а также презюмирует правомерность владения имуществом и определяет способы защиты права собственности. Данный закон не дает понятия общей собственности и не регламентирует правовой режим права общей собственности.

Понятие «общая собственность» Гражданский кодекс (далее по тексту — «ГК») Украины как основной акт гражданского законодательства, имеющий силу закона, определяет как специфическую разновидность права собственности на имущество, которое находится в собственности двух и более лиц. При этом не создается какой-либо новый субъект права собственности, а остаются первоначальные множественные (два или более) субъекты права собственности — участники общей собственности или сособственники. Не образуется и новое юридическое лицо.

ГК Украины различает два вида общей собственности — право общей совместной собственности и право общей долевой собственности. Общая совместная собственность может быть установлена только законом или договором. Такой вывод следует из презумпции общей долевой собственности, установленной частью четвертой ст.355 ГК Украины. Общая совместная собственность двух и более лиц образуется без определения долей каждого из них в праве собственности. Из данного правила имеется исключение: часть вторая ст.357 ГК Украины устанавливает возможные случаи, когда размер долей не определяется ни законом, ни договором и должен определяться в общей долевой собственности в соответствии с вкладом каждого из сособственников в приобретение (изготовление, сооружение) имущества. По общему правилу ст.356 ГК Украины общая долевая собственность — это собственность двух и более лиц с определением долей каждого из них в праве общей собственности.

Согласно пункту 2 ст.10 закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.1992 г. «собственники квартир многоквартирных домов являются собственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства… Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиронанимателям безвозмездно и отдельно приватизации не подлежат». Из понятия приватизации государственного жилищного фонда, данного в ст.1 закона от 19.06.1992 г., следует, что приватизация государственного жилищного фонда включает в себя отчуждение не только квартир (домов) или комнат в них, но и относящихся к ним хозяйственных помещений (сооружений) в пользу граждан Украины. Пункт 2 ст.382 ГК Украины предусматривает, что собственникам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме (т.е. если собственниками двух или более квартир в двух- или многоквартирном доме являются разные лица) принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, различное оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры, а также сооружения, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир и собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме. На последних остановимся несколько позднее, т.к. их принадлежность к числу сособственников перечисленных помещений заслуживает наибольшего внимания и правовой оценки.

Из вышеизложенного очевидно, что приобретение права собственности на квартиру (одноквартирный жилой дом), комнату в них порождает приобретение права собственности на вспомогательные помещения. По сути, выдача свидетельства о праве собственности на указанные жилые помещения и его регистрация в БТИ являются правовым основанием для возникновения права собственности на жилое помещение и права общей собственности на вспомогательные помещения.

Закон Украины «О приватизации…» не упоминает понятие «объединение совладельцев многоквартирного дома» и не ставит в правовую (юридическую) зависимость от приобретения статуса юридического лица данным объединением момент возникновения права собственности у собственников квартир (комнат) на вспомогательные помещения.

Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. №2866-III определяет объединение совладельцев многоквартирного дома (далее по тексту — «ОСМД») как юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. При этом ОСМД создается для обеспечения и защиты прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования имущества, обеспечения своевременной уплаты всех платежей.

По своей сути создание ОСМД является добровольным как и членство в данном объединении. Единственное и главное условие для вступление в ОСМД — приобретение права собственности на квартиру (Иное жилое помещение) или на нежилое помещение. ОСМД после создания и регистрации (утверждения) его устава приобретает статус юридического лица частного права. Закон от 29.11.2001 г. также в отношении ОСМД использует понятие «неприбыльная организация» (т.е. та, которая не имеет цели получения прибыли). Пункт 1 ст. 83 ГК Украины допускает создание юридических лиц в форме, установленной законом (наряду с формами обществ и учреждений). Хотя закон №2866-III принят и вступил в силу до 01.01.2004 г. и использует в отношении ОСМД понятие «неприбыльная организация» данное объединение можно отнести к категориям непредпринимательских обществ на основании пункта 1 ст. 85 ГК Украины.

Законодатель применил в законе «Об ОСМД» понятия «общее имущество» (часть вспомогательных помещений, которые могут использоваться согласно их целевому назначению на условиях, определенных в уставе объединения — кладовые, гаражи, мастерские и т.п.) и «неделимое имущество» (неделимая часть всего жилищного комплекса, включающая в себя часть вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, его технического оборудования, которые обеспечивают надлежащее функционирование жилого дома). Ст. 19 закона от 29.11.2001 г. и то, и другое имущество определяет как общее имущество совладельцев многоквартирного дома. Неделимое имущество находится в их общей совместной собственности и не подлежит отчуждению, а общее имущество принадлежит совладельцам дома на праве общей долевой собственности. Причем, часть пятая ст.19 указанного закона подчеркивает, что «при отчуждении помещения (любого, жилого или нежилого — В.К.) в жилом доме право на долю неделимого имущества подлежит отчуждению вместе с помещением без выделения доли в натуре». Часть же шестая той же правовой нормы не допускает передачу в пользование объектов права общей собственности в случае нарушений прав и законных интересов других совладельцев многоквартирного дома.

Складывается весьма любопытная ситуация: с одной стороны, собственники приватизированных квартир после приватизации приобрели право общей собственности на все вспомогательные помещения; с другой стороны, те же самые собственники создают ОСМД, но при его создании кто-либо из совладельцев многоквартирного дома не вступает в ОСМД. Из закона «Об ОСМД» можно сделать вывод, что в этом случае общее и неделимое имущество не может находиться в общей собственности собственников квартир, которые не вошли в состав ОСМД. Вследствие этого не требуется согласие таких собственников при отчуждении (передаче в аренду) общего или неделимого имущества.

Закон Украины «Об ОСМД», хотя и принят позднее закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», но не содержит положений о том, что иные законы, принятые до его вступления в силу, применяются лишь в части, ему не противоречащей. Также закон от 29.11.2001 г. не содержит правовых норм, которые прямо лишают собственников приватизированных квартир права на приобретение в собственность вспомогательных помещений при приватизации ими квартир (комнат в квартирах) в домах государственного жилищного фонда. Право собственности является абсолютным правом, и никто не может быть его лишен иначе как на основаниях, предусмотренных законом.

Исходя из этого, как представляется, КСУ пришел к заключению о том, что для подтверждения приобретенного путем приватизации права на вспомогательные помещения не требуется совершения дополнительных юридических действий, в том числе и создания ОСМД. По мнению КСУ, закон «О приватизации …» сам по себе регулирует отношения, связанные с возникновением, оформлением и приобретением права собственности как на квартиры (комнаты в квартирах), так и на другие объекты приватизации государственного жилищного фонда.

Повторяю: создание ОСМД — дело добровольное. Факт его создания и регистрации (утверждения) устава ОСМД не могут служить правовым основанием (даже с учетом требований ст. 19 закона №2866-III) для ограничения прав собственников приватизированных квартир на вспомогательные помещения.

Продолжение следует.