Разрешение коллизии при переходе права собственности на жилой дом, здание или сооружение

адвокат Колтунович
Колтунович Виктор Викторович
адвокат, г.Севастополь

В номере 6 газеты "Недвижимость Севастополя+" за 17.02.2004 г. была опубликована статья "Переход права собственности (пользования) на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения", в которой автором затрагивался вопрос о наличии коллизии двух законов: Гражданского кодекса (далее по тексту — "ГК") Украины и Земельного кодекса (далее по тексту — "ЗК") Украины. В данной публикации автор приводит один из первых примеров разрешения на практике упомянутой коллизии и комментарий к данному примеру.

В журнале "Вестник хозяйственного судопроизводства" №4 за 2004 г. был опубликован материал под названием "Развязывание в судебной практике коллизий между нормами ГК Украины и специальным законодательством", в котором в качестве примера приводилось постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 01.07.2004 г. по делу №18/10в. Суть хозяйственного спора была такова.

В январе 2004 г. истец (ООО "С") обратился в хозяйственный суд Донецкой области с иском к ответчику (ЧП "Ч") об устранении препятствий в пользовании земельным участком и его возврате. В иске он указал, что пользовался земельным участком на основании договора аренды земли от 18.07.2000 г. Площадь участка составляет 178,25 кв.м. В соответствии с договором купли-продажи он произвел отчуждение ответчику торгового павильона, размещенного на данном участке, который является движимым имуществом и не связан с землей. Вследствие этого такой договор не порождает у ответчика права на земельный участок, на котором размещен павильон. Несмотря на это, ответчик не освобождает земельный участок от принадлежащего ему имущества и продолжает им пользоваться. Основываясь на изложенном, истец просил суд обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком, освободив его от сооружений, являющихся его собственностью, и возвратить участок в пользование истцу.

Решением хозяйственного суда Донецкой области от 11.03.2004 г. иск был удовлетворен. Ответчика суд обязал прекратить пользование земельным участком и освободить его от сооружений, являющихся его собственностью.

Постановлением Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 14.04.2004 г. решение местного хозяйственного суда было отменено, в удовлетворении иска было отказано. В кассационной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, просил постановление суда II инстанции отменить и оставить в силе решение суда I инстанции.

Высший хозяйственный суд Украины удовлетворил кассационную жалобу частично. Он отменил решение суда I инстанции и постановление суда II инстанции, а дело передал на новое рассмотрение в суд I инстанции в другом составе суда. В обоснование вынесенного постановления суд кассационной инстанции положил следующие доводы.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что согласно договору купли-продажи от 22.08.2002 г. истец продал ответчику нежилое строение — закусочную "Дионис" площадью 100 кв.м. Земельный участок, на котором размещено указанное строение, был предоставлен истцу решением исполкома Донецкого городского Совета от 20.10.1999 г. № 382/18, на основании которого с истцом был заключен договор аренды этого земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска, суд II инстанции исходил из того, что, поскольку ответчик, стал собственником строения закусочной, размещенного на земельном участке, предоставленном в пользование, то в соответствии с частью второй ст.377 ГК Украины к нему перешло право пользования той частью участка, на которой размещена закусочная, и частью, которая необходима для ее обслуживания. Кроме того, указанное строение не является движимым имуществом.

При этом согласиться с таким заключением суда апелляционной инстанции полностью невозможно, поскольку он пришел к нему вследствие неправильного применения норм материального права.

В частности, ГК Украины распространяет свое действие на все имущественные отношения, признаки которых предусмотрены частью первой ст.1 ГК Украины (равенство, свободное волеизъявление, имущественная самостоятельность), при условии, что эти отношения не урегулированы специальными законами (кодексами). Исходя из этого, преимущественному применению перед статьями 377—378, 401—417, 792 ГК Украины, которые распространяются на земельные правоотношения, подлежат соответствующие положения ЗК Украины (это вытекает также из указания в ст.3 ЗК Украины), нормативно-правовых актов, регулирующих земельные правоотношения. Вопросы перехода права на земельный участок при переходе права на строение и здание регулируются ст.120 ЗК Украины).

Вместе с тем, суд I инстанции, удовлетворяя иск, не учел положений части второй ст. 120 ЗК Украины, в соответствии с которыми при отчуждении строений и сооружений, размещенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется в соответствии с договором аренды земельного участка. Заключенным между истцом и исполкомом Донецкого городского Совета договором аренды спорного земельного участка не предусмотрено возможности перехода права аренды от арендатора участка (истца) к приобретателю его строений (ответчику), поэтому ответчик (приобретатель) должен урегулировать свои взаимоотношения по землепользованию с собственником земельного участка (исполком Донецкого городского Совета), а не арендатором, что было им сделано путем подачи соответствующего иска в хозяйственный суд. Нарушая требования ст. 43 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, суд I инстанции не дал оценку указанным обстоятельствам.

Учитывая изложенное, вынесенные по делу судебные решения нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене в передачей дела на новое рассмотрение в суд I инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть приведенное, более тщательно уяснить обстоятельства, которые имеют существенное значение для дела и в зависимости от установленного, и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, разрешить спор.

На основании изложенного Высший хозяйственный суд Украины постановил:

Кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "С" удовлетворить частично. Решение хозяйственного суда Донецкой области от 11.03.2004 г. и постановление Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 14.04.2004 г. по делу №18/10в отменить, а дело передать на новое рассмотрение в суд I инстанции в ином составе суда.


КОММЕНТАРИЙ:

Данное дело является одним из первых примеров (судебных прецедентов) разрешения на практике проблем взаимодействия между новым ГК Украины и специальным законодательством. Противоречия между ГК Украины и ЗК Украины исключают возможность одновременного применения соответствующих положений обоих кодексов и ставят суд перед выбором — какому кодексу отдать предпочтение.

Коллизия по данному делу возникла, прежде всего, между ст.120 ЗК Украины и ст.377 ГК Украины, которые по-разному регулируют один и тот же вопрос — пользование земельным участком после изменения собственника размещенного на нем здания (строения). В соответствии с частью третьей ст.377 ГК Украины, если жилой дом, строение или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания. Вместо этого в части первой ст.120 ЗК Украины предусмотрено, что при переходе права собственности на строение и сооружение правопользование участком переходит на основании договора аренды. И далее, при отчуждении строений и сооружений, размещенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договора аренды этого участка.

Одним из Преимуществ ГК Украины является наличие в нем именно таких специальных коллизионных норм, которые непосредственно направлены на разрешение коллизий. В этих нормах прямо указывается на то, какие нормы (ГК Украины или специальное законодательство) имеют преимущество в регулировании тех или иных правоотношений, в частности, земельных.

В приведенной ситуации суд, прежде всего, применил ст.1 ГК Украины, которую можно считать коллизионной нормой. Ею установлено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой стороне, гражданское законодательство не применяется, если иное не установлено законом. Другой коллизионной нормой можно считать часть первую ст.9 ГК Украины. Она предусматривает, что положения ГК Украины применяются к урегулированию отношений, которые возникают в сфере, в частности, использования, природных ресурсов, если они не урегулированы другими актами законодательства. Таким образом, в приведенных случаях ГК Украины отдает приоритет в регулировании нормам специальных законов, к которым можно отнести и ЗК Украины. В литературе этот принцип регулирования правоотношений рассматривается как субсидиарный, т.е. такой, по которому нормы одного законодательного акта применяются лишь к тем правоотношениям, которые не урегулированы иным законодательным актом. Субсидиарное применение положений ГК Украины (лишь к тем отношениям, которые не урегулированы каким-либо специальным законом или кодексом) применяется тогда, когда это прямо предусмотрено в самом ГК Украины, например, к регулированию земельных отношений. Во всех остальных случаях действует общий принцип, сформулированный в ст.4 ГК Украины (в ней говорится об актах гражданского законодательства).

Приблизительно так же данный вопрос рассматривается и в ЗК Украины. В соответствии со ст.3 земельные отношения регулируются Конституцией Украины, ЗК Украины, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами. Земельное законодательство включает ЗК Украины, другие нормативно-правовые акты в сфере земельных отношений.

Приведенный пример судебной практики подтвердил мнение автора публикаций в номере 6 газеты "Недвижимость Севастополя+" за 2004 г., суть которого сводилась к следующему: нормы ст. ст.3, 78, 120 ЗК Украины (нормы специального законодательства) имеют приоритет перед нормой ст.377 ГК Украины, регулирующей аналогичные отношения, связанные с переходом права собственности (права пользования) на земельный участок. Отрадно, что суды движутся в верном направлении при разрешении вопросов о применении коллизионных норм, которое совпадает с мнением учёных-юристов и опытных практиков (автор комментария к приведенному примеру Сергей Теньков — адвокат с 25-летним опытом работы).


Виктор Колтунович  
адвокат  
январь 2005 г.  

на главную   |   другие материалы - оглавление
!!counter!!
Hosted by uCoz