Аренда земли

До недавнего времени в Украине действовал закон Украины «Об аренде земли» от 11.09.98 г. Верховная Рада Украины приняла закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде земли», изложив старый закон в новой редакции. Данный закон вступил в силу 11.11.2003 г. Хотелось бы познакомить читателей с его основными положениями.

Понятие «аренда земли», данное в ст.1 нового закона, идентично понятию, которое употреблялось в ст.3 закона от 11.09.98 г.: «Аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иных видов деятельности».

В отличие от старой редакции закона расширен круг арендодателей земельных участков: ими, согласно части первой ст. 4 новой редакции закона, могут выступать лица, уполномоченные физическими или юридическими лицами. Т.е. гражданин в силу полномочия, основанного на доверенности, выданной физическим или юридическим лицом — собственником земельного участка в объеме прав, необходимых для заключения договора аренды, может заключить такой договор. При этом данный договор создаст гражданские права и обязанности для собственника земельного участка, а не для представителя собственника.

Арендатор, в соответствии с вновь принятым законом, приобретает право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных не только законом от 02.10.03 г., но и Земельным Кодексом Украины (ст.ст. 93, 118, 123, 124), Гражданским Кодексом Украины и другими законами.

Старая редакция закона не предусматривала возможности досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя в случае, если арендатор земельного участка приобрел право аренды участка по результатам конкурса или аукциона (часть третья ст. 6 закона от 02.10.2003 г.). В этом случае арендодатель обязан возместить арендатору расходы на приобретение права аренды и убытки, понесенные вследствие досрочного прекращения договора аренды диспозитивно (если иное не предусмотрено самим договором). Это — новация, которая согласуется с требованиями Земельного Кодекса Украины.

Передача в аренду земельного участка, обремененного залогом, по новому закону возможна лишь с согласия залогодержателя. По старому закону, арендодатель при заключении договора был обязан указать на имеющие место ограничения в пользовании земельным участком, а согласия залогодержателя не требовалось (ст. 11 закона от 11.09.98 г.).

Арендованные земельный участок или его часть могут быть переданы арендатором в субаренду при следующих условиях:

1. Субарендатор не вправе изменять целевого назначения земельного участка;

2. Для передачи участка в субаренду необходимо письменное согласие арендодателя или это должно быть предусмотрено договором аренды;

3. Положения договора субаренды должны быть ограничены пределами и сущностью договора аренды;

4. Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия договора аренды земельного участка;

5. При прекращении договора аренды действие договора субаренды прекращается;

6. Договор субаренды подлежит государственной регистрации и может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон.

По мнению автора, законодатель, формально оговорив в законе условие, предусмотренное в пункте 5, поступил мудро. До настоящего времени некоторые судьи, расторгая (прекращая действия) договоров аренды, не расторгают (прекращают действие) договоры субаренды. Остается лишь сожалеть о том, что очевидное для одних не является таковым для других. Данный факт лишь характеризует уровень правовой грамотности в нашем государстве.

------------------------------------

В ст.13 новой редакции закона дано уточненное, в отличие от ст.12 старой редакции, понятие договора аренды земли: арендатор теперь обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства, а не просто, как было ранее, в хозяйственных целях.

Форма договора аренды земли - простая письменная. Лишь по желанию одной из сторон он может быть нотариально удостоверен (законодатель отменил обязательную нотариальную форму договора аренды для договоров, заключаемых на срок более 5 лет). Заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Договор вступает в силу только после его государственной регистрации, вследствие чего нотариальное удостоверение договора аренды не создает для арендодателя и арендатора прав и обязанностей.

Хотелось бы немного подробней остановиться на существенных условиях договора аренды земельного участка. Дополнительно к тем, которые являлись таковыми согласно старой редакции закона, новая редакция закона относит следующие:

1) ответственность за неуплату арендной платы;

2) условия и сроки передачи объекта аренды арендатору.

Общее понятие существенных условий договора дается в ст.153 ГК Украины. Ими являются такие условия договора, которые признаны таковыми по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Когда стороны договора аренды земли в простой письменной форме достигли соглашения по всем существенным условиям, предусмотренным в части первой ст.15 закона от 02.10.2003 г. и, возможно, иным существенным условиям, то такой договор будет считаться заключенным согласно части первой ст.153 ГК Украины.

В соответствии с частью второй ст.15 новой редакции закона, отсутствие в договоре аренды одного из существенных условий является основанием для признания договора недействительным (наверное, как сделки, не соответствующей требованиям закона). Однако законодатель в новой редакции закона прямо не указывает, что существенные условия договора являются его неотъемлемой частью или то, что они должны быть обязательно включены в данный договор. Их понятие дается лишь в ст.153 ГК Украины.

Оппоненты могут мне возразить, сославшись на часть четвертую ст.2 ГК Украины: земельные отношения регулируются отраслевым земельным законодательством. На такое возражение напрашивается следующий ответ:

1) земельный кодекс Украины подробно не регулирует вопросы, связанные с заключением договора аренды земли. Более того, пункт 6 ст.93 ЗК Украины прямо отсылает в части регулирования отношений, связанных с арендой земли, к закону Украины "Об аренде земли";

2) новая редакция закона "Об аренде земли" не конкретизирует условия, при которых договор считается заключенным (в ней говорится лишь о вступлении в силу договора, а это различные понятия);

3) согласно ст.20 закона от 02.10.03 г. лишь заключенный договор подлежит государственной регистрации (т.е. заключенный без какого-либо неупомянутого в части первой ст.15 закона от 02.10.03 г. существенного условия уже имеет дефект и не может считаться заключенным);

4) ст.1 новой редакции ГК Украины определяет возможность применения новой редакции ГК для регулирования земельных отношений по аналогии по вопросам, не урегулированным земельным законодательством. Ст.3 (пункт 1) ЗК Украины подтверждает такую возможность с 01.01.2004 г.

Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. Размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются также по соглашению сторон в договоре.