Специфические особенности договора аренды земли

Автор настоящей статьи в одной из своих предыдущих публикаций уже обращался к вопросу, связанному с арендой земли, в связи с принятием новой редакции закона Украины "Об аренде земли". В настоящее время принято и вступило в законную силу постановление КМУ от 03.03.2004 г. № 220, которым утвержден Типовой договор аренды земли (оно опубликовано в "Официальном вестнике Украины" № 9/2004 г. от 19.03.2004 г., ст.527). Указанное постановление КМУ принято в соответствии со ст.14 закона Украины "Об аренде земли" от 02.10.2003 г. В данной публикации автор хочет обратить внимание читателей на некоторые специфические особенности типового договора аренды земли и его соотношение с Земельным кодексом Украины, законом Украины "Об аренде земли" и Гражданским кодексом Украины.

В соответствии с пунктом 1 ст.3 Земельного кодекса (далее по тексту — "ЗК") Украины земельные отношения в Украине регулируются Конституцией Украины, ЗК Украины, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами (т.е. все иные законы, в том числе и закон Украины "Об аренде земли" и Гражданский кодекс Украины, и подзаконные акты, в том числе и постановление КМУ от 03.03.2004 г. № 220, должны соответствовать Конституции Украины и ЗК Украины). Бесспорно, закон Украины "Об аренде земли" от 02.10.2003 г. (вступил в силу 11.11.2003 г., далее по тексту — "закон от 02.10.2003 г.") и постановление КМУ от 03.03.2004 г. № 220 (далее по тексту — "ПКМУ от 03.03.2004 г. № 220") относятся к нормативно-правовым актам в области земельных отношений, и согласно пункту 1 ст. 4 ЗК Украины являются составной частью земельного законодательства Украины.

ЗК Украины подробно не регулирует отношения, связанные с арендой земли: в основном, лишь две правовые нормы упомянутого кодекса определяют общие положения арендных отношений относительно земельных участков в нашей стране — это ст.ст. 93, 124 ЗК Украины. Первая из них дает понятие аренды земельного участка как одной из двух разновидностей права пользования землей (временное, на определенный срок — в отличие от постоянного пользования); определяет круг лиц, которые могут быть арендодателями и арендаторами земельных участков; срок, на который может быть заключен договор аренды; предоставляет право третьему лицу владеть и пользоваться земельным участком на условиях субаренды (исключительно с согласия арендодателя). Пункт 6 ст.93 ЗК Украины как отсылочная норма права гласит о том, что отношения по аренде земли регулируются специальным законом, которым является закон от 02.10.2003 г.

Вторая норма (ст.124 ЗК Украины) в общих чертах, без конкретизации механизма передачи земельных участков в аренду, определяет порядок передачи земельных участков в аренду следующим образом:

- земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности — на основании решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления посредством заключения договора аренды земельного участка;

- земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц — путем заключения договора аренды между собственником земельного участка (арендодателем) и арендатором;

- при передаче земельного участка в аренду с изменением его целевого назначения с учетом категории земель (ст.19 ЗК Украины) и участков из земель запаса под застройку необходимо составление проекта отвода земельного участка (получение согласования проекта отвода с различными органами, получение заключения государственной землеустроительной экспертизы, принятие решения органом власти о передаче земельного участка в аренду — для юридических лиц; получение разрешения органа власти на разработку проекта отвода, его подготовка и согласование с различными органами, принятие решения органом власти о передаче земельного участка в аренду — для физических лиц; а лишь после этого — заключение договора аренды земли).

Возможно, у читателей уже возник вопрос: а можно ли применять при регулировании отношений аренды земельных участков Гражданский кодекс Украины? На этот вопрос можно дать положительный ответ по следующим основаниям:

1. Правоотношения между арендодателем и арендатором земельного участка не основаны на административном или ином властном подчинении одной стороны другой стороне (стороны выражают собственную волю при заключении договора и независимы друг от друга), и ЗК Украины и законом от 02.10.2003 г. не предусмотрено, что ГК Украины (иное гражданское законодательство) не применяется при регулировании земельных отношений. Вследствие этого пункт 2 ст.1 ГК Украины не распространяет свое действие на отношения по поводу аренды земельных участков;

2. Земля относится к природным ресурсам, поэтому положения ГК Украины могут применяться к регулированию земельных отношений, но только в части неурегулирования таких отношений актами земельного законодательства, и не должны противоречить им с учетом требований ст.3 ЗК Украины (пункт 1 ст.9 ГК Украины).

Я обращаю внимание читателей на это в связи с тем, что именно ГК Украины дает общее понятие договору как таковому и определяет порядок и момент его заключения, существенные условия договора, его форму и основания для его изменения или расторжения. В дальнейшем вам станет понятно, почему я принимаю во внимание и ГК Украины при анализе положений закона от 02.10.2003 г. и ПКМУ от 03.03.2004 г. № 220.

Так каковы же специфические особенности договора аренды земельного участка? Очевидно, что каждый конкретный договор аренды земли может иметь какие-то свои индивидуальные условия, но при заключении (изменении, расторжении, прекращении) договора необходимо учитывать следующие нюансы:

1. В аренду могут быть переданы лишь земельные участки, находящиеся в собственности Арендодателя (физического, юридического лица, государственной или коммунальной собственности), а не в пользовании, хотя бы и в постоянном;

2. Объект аренды (земельный участок) может быть передан в аренду вместе с находящимися на нем зданиями, строениями, насаждениями или без них;

3. Арендованный земельный участок (его часть) могут быть переданы арендатором в субаренду, но без изменения целевого назначения и при наличии согласия арендодателя, выраженного в письменной форме в виде отдельного пункта договора аренды или в иной письменной форме (к примеру, двустороннее дополнение к договору аренды земли);

4. После смерти физического лица-арендатора право на аренду земельного участка переходит к наследникам (диспозитивно: если иное не предусмотрено договором аренды). Данная норма части первой ст.7 закона от 02.10.2003 г. входит в определенное противоречие с пунктом 2 ст.1225 ГК Украины: норма ГК Украины — императивная, не допускающая каких-либо исключений (согласно ей к наследникам жилого дома, иного здания или сооружения переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены), а норма закона от 02.10.2003 г. отдает приоритет договору аренды.

В силу пункта 1 ст.3 ЗК Украины данное противоречие разрешается в пользу специального закона от 02.10.2003 г;

5. Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды несет по общему правилу ст.11 закона от 02.10.2003 г. арендодатель, однако договором аренды может быть предусмотрено иное. Ст.323 ГК Украины созвучна ст.11 закона от 02.10.2003 г. Поэтому абсолютно обоснованно в Типовом договоре аренды земли, утвержденном ПКМУ от 03.03.2004 г. №220 (далее по тексту — "типовой договор"), предусмотрен пункт 32, которым определяется сторона, несущая риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды;

6. Арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендованного земельного участка в собственность в случае его продажи. При этом в случае продажи участка третьему лицу Арендодатель обязан сообщить Арендатору в письменной форме о таком своем намерении с указанием условий продажи.

7. Объект аренды может быть застрахован по соглашению сторон на весь период действия договора аренды. Пункты 33—35 типового договора учитывают такую возможность и, по сути, дублируют положения ст.12. закона от 02.10.2003 г.

8. Ст. 13 закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998  (в редакции от 07.03.2002 г.), действовавшая до 11.11.2003 г., предусматривала обязательную нотариальную форму договора аренды земельного участка, если срок его действия составлял более 5 лет. В новой редакции закона Украины "Об аренде земли" ст.14 предусматривает факультативную нотариальную форму договора аренды для всех заключаемых договоров (по желанию одной из сторон).

9. В части первой ст.15 закона от 02.10.2003 г. перечисляются существенные условия договора аренды земли. Порядок внесения арендной платы (единовременный платеж или уплата ее частями) является существенным условием договора. Типовой договор (пункт 9—14) не конкретизирует данный вопрос. Я специально обращаю внимание читателей на это потому, что все другие существенные условия договора аренды земли нашли свое отражение в типовом договоре. Отсутствие же в договоре одного из существенных условий, предусмотренных ст.15 закона от 02.10.2003 г. является основанием для признания договора аренды недействительным.

Часть четвертая ст.15 закона от 02.10.2003 г. определяет перечень неотъемлемых частей договора аренды (план земельного участка и др.), которые не являются существенными условиями договора аренды. Закон не предусматривает, что отсутствие в договоре хотя бы одного из таких условий может являться основанием для признания договора недействительным. Однако хочется отметить, что согласно части первой ст.20 закона от 02.10.2003 г. заключенный договор аренды подлежит государственной регистрации, и он вступает в силу после регистрации (ст.18 того же закона).

Порядок государственной регистрации договоров аренды земли устанавливается отдельным специальным законом (часть вторая ст.20 закона от 02.10.2003 г.). Поэтому, если стороны договора не включат в него неотъемлемые части, то, заключив его, они не смогут придать ему законную силу в том случае, когда для его государственной регистрации законом будет предусмотрено обязательное наличие в договоре данных неотъемлемых частей.

10. Относительно изменения условий договора аренды земли пункт 36 типового договора тождественен ст.30 закона от 02.10.2003 г. (для изменения условий договора необходимо взаимное согласие сторон, в противном случае спор разрешается в судебном порядке). Земельным кодексом Украины данный вопрос не урегулирован. Вследствие этого, как представляется, необходимо при разрешении спора в суде руководствоваться ст.ст.651, 652 ГК Украины (существенное нарушение договора противоположной стороной и существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при его заключении).

11. Предусмотренное частью четвертой ст.31 закона от 02.10.2003 г. расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке (в случаях, определенных договором) весьма актуально и не противоречит праву стороны на односторонний отказ от договора, которое может быть закреплено в договоре (пункт 3 ст.651 ГК Украины). По гражданскому законодательству с момента такого одностороннего отказа от договора последний считается расторгнутым. Закон от 02.10.2003 г. прямо не определяет момента, с которого в данном случае договор будет считаться расторгнутым. Из содержания раздела V "Изменение, прекращение и возобновление договора аренды земли" закона от 02.10.2003 г. можно сделать вывод, что договор будет считаться расторгнутым со дня вступления в силу решения суда о его расторжении (при отсутствии согласия хотя бы одной из сторон на расторжение договора).

12. Статья 31 закона от 02.10.2003 г. приводит перечень оснований для прекращения договора аренды земли. Он не является исчерпывающим (иными законами могут быть предусмотрены другие основания). Аренда земли по своей сути — это временное платное пользование землей, следовательно, основаниями прекращения договора аренды могут являться указанные в ст.141 ЗК Украины основания прекращения права пользования земельным участком.

13. По истечении срока действия договора аренды Арендатор имеет преимущественное, перед другими лицами, при прочих равных условиях, право на возобновление договора. При этом по соглашению сторон условия договора могут быть изменены (ст.33 закона от 02.10.2003 г.). Обращаю внимание читателей, что это право Арендатор имеет лишь при прочих равных условиях.

14. Переход права собственности на арендованный участок к третьему лицу или реорганизация Арендатора — юридического лица может являться основанием для изменения условий договора или его расторжения, если это предусмотрено самим договором. Пункт 40 типового договора предоставляет сторонам договора возможность урегулировать данный вопрос и не входит в противоречие с частью четвертой ст.33.закона от 02.10.2003 г.

15. Пункт 42 типового договора презюмирует ответственность стороны договора за нарушение обязательств по ее вине. Необходимо учитывать, что при определении виновности стороны судом будет принято во внимание содержание абзаца второго пункта 1 ст.614 ГК Украины, определяющего отсутствие вины в действиях лица при условии принятия им всех зависящих от него мер по надлежащему исполнению обязательства.

В настоящей публикации автор привел наиболее важные специфические особенности, которые имеет договор аренды земельного участка. Очевидно, что каждый индивидуальный договор аренды может иметь свои отличительные черты, т.к. многие нормы закона от 02.10.2003 г. допускают договорное регулирование тех или иных вопросов в договоре, а нормы ГК Украины после 01.01.2004 г. в части неурегулирования земельным законодательством определенных пунктов предоставляют сторонам договора достаточные большие возможности для этого.