Реконструкция чердачных и мансардных помещений

комментарий адвоката Виктора Колтуновича

В №54 от 9 июля 2003 года газеты «Севастопольские известия» было опубликовано решение 1158 от 10 июня 2003 г. IХ сессии Севастопольского городского Совета ХХIV созыва «Об утверждении Положения об организации и проведении реконструкции чердачных и мансардных помещений». У автора настоящей публикации после ознакомления с текстом данного документа возникли определенные вопросы, на которые нет четких и ясных ответов. В этой статье хотелось бы поделиться своими мыслями с читателями.

Суть упомянутого Положения — это проведение реконструкции чердачных (мансардных) помещений в зданиях, относящихся к коммунальной собственности, путем привлечения инвестиций с целью создания новой площади. При этом заявитель (Инвестор) каждое свое действие осуществляет (согласовывает) с привлечением соответствующих специалистов (ГКП "БТИ и ГРОНИ", ГАСК, УЖХ и др.).

Согласно пунктам 1,2 ст. 30 закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" к ведению исполнительных органов местных Советов относятся: 1) управление объектами жилищно-коммунального хозяйства, пребывающими в коммунальной собственности; обеспечение их надлежащего фсодержания и эффективной эксплуатации;

2) решение вопросов по использованию нежилых помещений, зданий и сооружений, относящихся к коммунальной собственности.

Однако основным нормативным актом, регламентирующим порядок пользования жилыми помещениями и жилыми домами, является Жилищный кодекс Украины и, в частности, глава 2 оного. Ст.100 ЖК Украины определяет цели, возможности и последствия реконструкции (преобразования и перепланировки) жилых помещений и жилых домов. Из ее содержания следует, что реконструкция жилого дома (жилого помещения) производится лишь в целях повышения их благоустройства и превращения коммунальных квартир в отдельные. Как представляется, благоустройство жилого дома (в том числе и подсобных помещений) — это улучшение его внешнего вида, создание благоприятных условий для использования помещений по назначению, но никак не изменение целевого назначения чердака (мансарды) и превращение их в новое жилое (нежилое) помещение.

Вопрос первый: Возможно ли при наличии ст. 100 ЖК Украины реконструировать чердаки (мансарды) в домах жилищного фонда местных Советов с целью создания новых жилых (нежилых) помещений?

Пункт 19 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.92 г. № 572, не допускает ограничения интересов других граждан, проживающих в реконструируемом доме, при переоборудовании и перепланировке подсобных помещений собственниками квартир, нанимателями и арендаторами.

В связи с этим возникает вопрос второй: Может, стоило бы включить в процедуру осуществления действий по реконструкции чердаков получение Заявителем обязательного согласия на реконструкцию граждан, проживающих в смежных квартирах, а не отдавать приоритет Заявителю при отсутствии такого согласия? Либо получить заключение специалистов (к примеру, строительной экспертизы и юристов) об отсутствии ограничений прав (интересов) других граждан?

В соответствии с пунктом 2 ст.10 закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" собственники квартир, многоквартирных домов являются собственниками вспомогательных помещений дома. Такие помещения (кладовки, сараи, чердаки и т. п.) при приватизации передаются в собственность квартиронанимателям безвозмездно и отдельно приватизации не подлежат. В подавляющем большинстве домов приватизированы не все квартиры, и эти дома остаются в ведении органа местного самоуправления. Если Севастопольский горсовет заключит инвестиционный договор с инвестором на реконструкцию чердака (мансарды) в таком доме, а права на эти помещения заявят собственники приватизированных квартир, то как будет в этом случае разрешаться такой спор? Это — третий вопрос.

Как следует из содержания ст. 11 закона Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома" объединение может принять жилищный комплекс на собственный баланс. Таковая передача имущества на баланс не влечет за собой возникновение у объединения права собственности на него. Однако часть многоквартирного дома может быть выделена в отдельный жилищный комплекс при условии, что ее реконструкция не нарушит целостности или возможности использования по назначению других частей здания, не входящих в состав этого комплекса. Если объединение совладельцев дома захочет выделить в отдельный жилищный комплекс часть дома, в котором иными лицами (к примеру, Заявителем) осуществляется реконструкция чердака (мансарды), то скорее всего, без судебного разбирательства здесь не обойтись. Каким образом будет разрешен такой спор? Это — четвертый вопрос.

Это — лишь некоторые вопросы, которые возникли у автора практически сразу после ознакомления с упомянутым Положением. Уверен, что при более подробном его изучении и сопоставлении с нормами законодательства возникнут и другие вопросы, ответы на которые не будут получены из содержания Положения.

От редакции: в настоящий момент действие данного Положения приостановлено.